購房

您已經擁有或曾經擁有房產，現在要購買下一個自住的地方。也許是為了更大的空間而換大房子，也許是房子太大了想換小，或者因為工作搬到另一個城市。這不是您第一次買房，也不是投資。

如果這是您的第一套房產，相關的政府計劃和首期規定差別很大，所以我們在首次購房者頁面單獨作了說明。如果您打算保留現在的房子並出租，那就屬於投資貸款，評估方式又有所不同。

第二次買房的人通常瞭解房貸怎麼運作，卻低估了自上次借款以來變化有多大。以下是真正重要的決定。

先買還是先賣。 這是最大的問題，關乎風險而不是錢。先賣，您就確切知道自己的預算，期間可能需要找地方暫住。先買，您可以保住想要的房子，但要同時持有兩套房產一段時間，通常通過過橋貸款。沒有放之四海皆準的答案，只有適合您所在市場和您風險承受能力的答案。

固定、浮動還是分拆。 固定利率換來確定性，但犧牲靈活性：提前退出要付提前終止費用，額外還款通常也有上限。浮動利率隨市場變動，可以提前還款。分拆則兩者兼有，適合想要可預期的底線、又不想把一切都鎖死的人。

抵銷帳戶還是重提。 抵銷帳戶（offset）裡的餘額可以減少應付利息，同時這筆錢仍隨時可用。對於手頭有現金儲備的人來說，它通常比小幅的利率折扣更有價值。重提（redraw）的作用類似，但資金一般沒那麼容易取用。

期限。 把剩餘餘額重新設為三十年期限，月供會很寬鬆，但總成本會高出不少。如果您現有貸款還剩二十年，值得有意識地考慮保留這個期限，而不是默認處理。

融資可以在幾週內安排好，真正花時間的是找房子。以下步驟僅供參考，評估和估價的時間由貸款機構決定，而不是我們。

1. 先確定借款能力。 您現在能借多少。即使收入不變，這個數字往往也和上次不同，因為評估利率和生活開支基準都變了。
2. 決定先後順序。 先買還是先賣；如果先買，是用過橋貸款還是爭取較長的交割期更好。
3. 預批。 出價之前最好先拿到，尤其是拍賣，因為拍賣沒有冷靜期。預批是有條件的，可能被撤回，有效期一般約三個月。
4. 出價，然後正式申請。 簽訂合同後，貸款機構會按其自身標準評估，並為房產估價。
5. 貸款機構做出決定。 如獲批准，會發出正式批准，隨後寄來貸款文件。審批完全由貸款機構決定，在正式批准之前都不能確定。
6. 交割。 您的過戶律師和貸款機構與賣方完成交割。如果您同時在賣房，兩次交割通常會安排在一起。

拍賣出價是無條件的。沒有冷靜期，也沒有以獲得貸款為前提的條款，所以如果落槌後貸款沒批下來，您可能會損失定金。拍賣前拿到預批幾乎是必需的，但預批仍然不涵蓋具體的那套房產。

估價低於合同價格，是最常見的臨門意外。貸款機構按它的估價放貸，而不是按您同意支付的價格，所以差額就變成您要在短時間內籌集的額外首期。

您上次能借多少，參考價值不大。評估利率、開支基準以及對信用卡額度的處理都收緊了，一張不用的信用卡額度對借款能力的影響，可能比人們預想的大。

首期之外的費用也要做好預算。買一套 $850,000 的房子，印花稅和交割費用可能接近 $30,000，而且都要在交割前或交割時支付，而不是之後。