首次購房者

您從未在澳洲擁有過房產，正在弄清楚自己能不能買、需要多少錢，以及有沒有適用的政府計劃。大多數人來的時候，手裡有一個大概的儲蓄數字，卻不知道夠不夠。

值得比大多數人更早地和貸款經紀談談。有用的那次對話，不是在您找到房子之後，而是在您開始看房之前，弄清楚您能借多少、實際需要存多少，以及您符合哪些計劃的資格。

幾乎每個人都以為難的是負擔還款。對大多數首次購房者來說，還款是可以應付的，真正要花好幾年的是首期。這就是為什麼幫助首次購房者的政府計劃，幾乎都針對首期而不是利率。

百分之二十是貸款機構不再收取貸款保險（LMI）的門檻。LMI 是一次性保費，保護的是貸款機構而不是您，金額可能高達數千澳元。存夠 20% 就能完全避免。

百分之五能讓您提早好幾年入市，在首次購房擔保計劃下，由政府為差額作擔保，因此不收 LMI。名額有限，且須符合資格條件；因為貸款更大，還款也更高。下面的示例會如實列出兩種情況。

擔保人是第三種途徑。由父母用其房產的淨值作為額外抵押，讓您無需支付 LMI 就能借款。這種方式效果很好，但如果您無法還款，他們的房產就有風險，所以所有相關的人都應該先各自尋求獨立意見。

是等存夠 20% 更好，還是用 5% 早點買更好，取決於您存錢期間房價如何變化，而這沒有人知道。這確實需要判斷，而不是有標準答案的問題。我們會把兩種情況都攤開來講，而不是把您推向更大的貸款。

澳洲的首次購房資助來自兩個地方：聯邦政府，以及您所在的州或領地。有些組合可以疊加，有些不行，而且規則經常變化。

首次購房擔保計劃（First Home Guarantee）。 聯邦計劃。讓符合資格的首次購房者以較少的首期買房，由政府向貸款機構擔保差額，因此無需支付 LMI。名額有上限，並按地區設定房價上限。

家庭購房擔保計劃（Family Home Guarantee）。 聯邦計劃。類似的安排，面向符合資格的單親家長，首期要求更低。

首次置業補助（First Home Owner Grant）。 各州自行規定。一筆現金補助，一般只適用於新建房屋，金額和規則在每個州和領地都不同。

印花稅減免。 各州自行規定，往往是所有項目中能省最多的一項。門檻會隨州預算變化，所以請查核您所在州目前的情況，而不要依賴朋友兩年前付了多少。我們的印花稅計算機涵蓋每個州，並包含首次購房者減免。

資格、上限和名額由政府設定，變化時往往不會提前多少通知。我們會核實目前適用於您情況的規定，而不是照著一張清單來辦。

從第一次溝通到拿到鑰匙，通常需要三到六個月，大部分時間花在找房子上，而不是安排貸款。以下步驟僅供參考。

1. 弄清楚自己的情況。 借款能力、包括各項費用在內實際需要的首期，以及您符合哪些計劃。免費，值得在看任何一套房之前先做。
2. 改善能改善的地方。 註銷不用的信用卡、還清一筆小額債務，或者用幾個月時間整理開支，對借款能力的幫助可能比找更低的利率還大。
3. 預批。 讓您在出價時清楚自己的上限。預批是有條件的，可能被撤回，通常約三個月後失效，所以它是一個有力的跡象，而不是承諾。
4. 出價並正式申請。 簽訂合同後，貸款機構會按其自身標準評估申請，並為房產估價。
5. 貸款機構做出決定。 如果貸款機構批准，會發出正式批准，隨後寄來貸款文件。審批完全由貸款機構決定，在正式批准之前都不能確定。
6. 交割。 您的過戶律師和貸款機構與賣方完成交割，房產就是您的了。

首期不是您唯一需要的現金。印花稅、過戶律師費、房屋檢查和貸款機構費用都要在交割前支付，這也是很多以為存夠了的人後來發現不夠的原因。從一開始就把它們算進預算。

預批是有條件的。它不是保證，如果您的情況有變可能被撤回，而且它不涵蓋具體的房產。即使貸款機構批准了您，如果估價偏低，或者房產類型是它不願放款的，它仍然可能拒絕那套房子。

申請前三到六個月要留意自己的開支。貸款機構看的是您真實的交易記錄，而不是估計。經常使用先買後付、賭博交易，以及很高的未使用信用卡額度，都會降低您能借的金額。

買第一套房時借到上限，很少是明智的。利率會變動，按今天利率很輕鬆的貸款，利率高兩個百分點時未必如此。貸款機構會做這項測試，您也值得自己測試一下。