投資貸款

第一套投資房還是第五套，受薪（PAYG）還是自僱。如果您在建立房產組合，貸款結構和利率同樣重要。

我們最常見到的人，是在自住房積累了淨值之後買第一套投資房的人、買第二或第三套房時發現銀行不如上次積極的人，以及搬出自住房、打算保留並出租的人。從外面看這些情況很相似，但每一種都是不同的貸款問題。

利率最受關注，但以下五點通常對房產組合十年間的表現影響更大。

以誰的名義購買。 貸款機構對每種借款主體的看法都不同：個人借款人、經營公司、全權信託和單位信託，評估方式各不相同。

只付利息還是本息同還。 只付利息可以降低每月成本，對某些投資者來說也符合其持有房產的方式。但這也意味著餘額沒有減少，只付利息期結束後剩餘期限變短，還款額會大幅上升。下面的示例展示了這項取捨的兩面。

首期如何籌集。 用自住房的淨值而不是現金很常見，但關鍵在於兩套房產最後是否形成交叉抵押。交叉抵押會把幾套房產綁在一起，日後出售其中一套或轉走其中一筆貸款，都可能困難得多。

哪家貸款機構最能看懂您。 各貸款機構在計算多少租金收入、如何看待負扣稅（negative gearing），以及如何評估您現有債務的還款方面都不同。同一份申請，僅僅因為這些政策，就可能在一家通過、在另一家被拒。

為下一次購買留出空間。 今天行得通的結構，可能會擋住下一次購買。如果您告訴我們還有下一套，這就是我們首先考慮的部分。

如果申請推進並獲批，從第一次溝通到無條件批准通常需要四到六週。以下步驟僅供參考：評估和估價的時間由貸款機構決定，而不是我們。

1. 溝通。 一次沒有義務的討論，內容包括您的財務狀況、您要買什麼，以及您接下來的打算。我們會在這裡瞭解這次之後是否還有下一次購買。
2. 結構與借款能力。 我們在所有貸款機構中模擬各種方案：只付利息與本息同還、抵銷帳戶，以及每家貸款機構如何看待租金收入和現有債務。您可以看到每種結構對每月成本和總成本的影響。
3. 預批。 如果有助於您更有把握地出價或議價，我們會先安排預批。預批是有條件的，可能被撤回，所以它是一個有力的跡象，而不是承諾。
4. 申請與估價。 選定房產後，貸款機構會按其自身標準評估申請，並為房產估價。估價低於購買價，所需的首期就會改變。
5. 貸款機構做出決定。 如果貸款機構批准，會發出正式批准，隨後寄來貸款文件。審批完全由貸款機構決定，在正式批准之前都不能確定。

對投資者的償還能力緩衝要求更嚴格，結構上的決定也可能帶來稅務後果。我們負責安排融資，其餘部分與您的會計師配合。

有三件事比稍高的利率讓投資者付出更多。交叉抵押，因為它讓您失去單獨出售或轉貸其中一套房產的自由。只付利息期結束時沒有計劃，因為無論租金有沒有變，還款額的上升都會到來。以及依賴假設沒有空置、沒有加息、沒有維修年份的租金收入。

房價有漲也有跌。按樂觀估價確定的貸款額，一旦市場反向變動，很快就會變得吃力，尤其是首期來自房產淨值而不是現金的情況。