自管退休金（SMSF）貸款

從 2026 年 8 月 10 日起，自管退休金（SMSF）不能再訂立新的有限追索權借款安排（LRBA）來購買住宅房產。這條路已經關閉。

實際範圍比新聞標題所說的要窄，有兩件事值得先說清楚。

現有貸款受新舊過渡保護。 如果您的基金已經持有住宅 LRBA，您無需做任何事。不必強制出售、不必提前還款、不必重組，收入或日後增值的稅務處理也不變。這項安排會照常走完。

以合同為準，而不是交割。 在 2026 年 8 月 10 日之前已交換有約束力合同的基金不受影響，即使交割在該日期之後。單有預批、已接受的出價，或已完成的空殼信託（bare trust）契約，都從來不等同於已交換的合同。

我們已經完整寫下了這次變化，包括背景、例外情況以及要向您的顧問提出的問題：SMSF 住宅房產借款禁令詳解（英文）。

有兩種 SMSF 貸款不受這次變化影響，也是本頁現在要講的內容。

SMSF 商業貸款。 在 LRBA 下借款購買商業不動產（business real property）仍然可以辦理。房產必須在訂立安排時符合商業不動產測試，澳洲稅務局（ATO）將其描述為完全且專門用於一項或多項業務的土地和建築物。商鋪、倉庫、工廠、診所或農場都可能符合。最常見的情況是，企業主的基金購買其本人企業經營所用的物業。

SMSF 住宅轉貸。 如果您的基金在 2026 年 8 月 10 日之前訂立了 LRBA，該安排的轉貸仍然可以辦理。這是大多數受託人沒有意識到仍然開著的一扇門，而它很重要，因為受過渡保護的貸款如果沒有人複核，可能多年都停留在缺乏競爭力的利率上。

轉貸在結構上確實需要小心。相關指引允許維持或轉貸生效日之前的 LRBA，但業內評論提醒，如果解除安排後重新設立，或者貸款金額或標的資產有變，就可能引發它是否仍是同一項安排的疑問，因此需謹慎。這取決於您的具體文件，所以在我們提交任何申請之前，這是要請教您的 SMSF 顧問或律師的問題。

基金仍然可以用自己的現金、在不借款的情況下全額購買住宅房產。這不涉及貸款，所以不是我們安排的業務，但值得知道這個選擇存在。

SMSF 申請因文件出問題而失敗的情況，遠多於因償還能力。以下的先後順序，正是順利獲批與來回折騰一個月的區別所在。

1. 一開始就把 SMSF 信託契約弄對。 契約必須允許借款，並允許您提議的安排。貸款機構一開始就會審閱契約，如果申請中途才需要更新契約，會耽誤您好幾週。請您的顧問在我們提交申請之前、而不是之後確認。
2. 在正式批准之前備妥空殼信託契約。 持有信託及其受託人必須已經存在，合同上也必須寫明正確的買方主體。買方主體寫錯是眾所周知的麻煩來源，在某些州還可能帶來印花稅後果。
3. 一開始就附上 SMSF 成員帳戶報表。 不要等人要求才提供。貸款機構希望在評估開始時就看到基金的成員餘額，遲交是 SMSF 申請停滯最常見的原因之一。
4. 證明轉入款項和持續供款。 提供成員帳戶報表和 SMSF 銀行對帳單，以確認轉入款項已到賬或正在辦理；受薪成員還要提供近期薪資單，董事和自僱成員則提供最新的個人報稅表，讓貸款機構看到供款是持續進行的，而不是假設的。

在提交申請之前把這四樣準備齊，其餘流程就相對平常了。

SMSF 貸款比普通購房需要更長時間，因為結構必須在交割前就位，而且涉及多方。請比您以為需要的時間更早開始。

1. 先取得意見，再安排融資。 基金到底應不應該持有房產，是您的會計師和財務顧問要回答的問題，而不是我們。這個決定做出之後，我們再安排貸款。
2. 確認途徑。 如果是購買，確認房產是否確實符合商業不動產測試。如果是轉貸，確認現有安排是否在生效日之前訂立，以及轉貸應如何安排才能繼續符合。
3. 契約與結構。 核查信託契約、設立空殼信託，並在合同上寫明正確的買方主體。
4. 申請。 我們把基金的財務報表、各項契約、成員帳戶報表和合同，提交給目前確實在做 SMSF 貸款的貸款機構，由它們按其自身標準評估。
5. 貸款機構做出決定。 如獲批准，會發出文件，大多數貸款機構要求受託人在簽署前取得獨立的法律和財務意見。審批完全由貸款機構決定。

貸款機構會仔細審查基金的流動性和供款記錄。融資是我們的工作；投資策略本身屬於您的會計師和財務顧問，我們與他們配合。

可選擇的貸款機構比以前少了。業內評論指出，有些貸款機構在法律生效日之前就撤下了 SMSF 住宅產品，正如 2019 年提出類似措施時那樣。知道哪些貸款機構確實仍在做這項業務、條件如何，就是我們在這裡提供的大部分價值。

流動性是基金最容易出問題的地方。房產是單一的、流動性差的資產，而基金仍然必須支付貸款還款、保險、市政費、維修，以及成員退休時的任何退休金義務。空置或加息都必須由基金持有的現金來消化，因為您不能超出供款上限隨意補充資金。

關於現有住宅安排的一個結構性要點：貸款一旦結束，就不能再訂立新的住宅 LRBA 來取代它。因此，任何出售或還清的決定，都值得和您的顧問討論，而不是當作例行公事處理。