自管养老金（SMSF）贷款

从 2026 年 8 月 10 日起，自管养老金（SMSF）不能再订立新的有限追索权借款安排（LRBA）来购买住宅房产。这条路已经关闭。

实际范围比新闻标题所说的要窄，有两件事值得先说清楚。

现有贷款受新旧过渡保护。 如果您的基金已经持有住宅 LRBA，您无需做任何事。不必强制出售、不必提前还款、不必重组，收入或日后增值的税务处理也不变。这项安排会照常走完。

以合同为准，而不是交割。 在 2026 年 8 月 10 日之前已交换有约束力合同的基金不受影响，即使交割在该日期之后。单有预批、已接受的出价，或已完成的空壳信托（bare trust）契约，都从来不等同于已交换的合同。

我们已经完整写下了这次变化，包括背景、例外情况以及要向您的顾问提出的问题：SMSF 住宅房产借款禁令详解（英文）。

有两种 SMSF 贷款不受这次变化影响，也是本页现在要讲的内容。

SMSF 商业贷款。 在 LRBA 下借款购买商业不动产（business real property）仍然可以办理。房产必须在订立安排时符合商业不动产测试，澳大利亚税务局（ATO）将其描述为完全且专门用于一项或多项业务的土地和建筑物。商铺、仓库、工厂、诊所或农场都可能符合。最常见的情况是，企业主的基金购买其本人企业经营所用的物业。

SMSF 住宅转贷。 如果您的基金在 2026 年 8 月 10 日之前订立了 LRBA，该安排的转贷仍然可以办理。这是大多数受托人没有意识到仍然开着的一扇门，而它很重要，因为受过渡保护的贷款如果没有人复核，可能多年都停留在缺乏竞争力的利率上。

转贷在结构上确实需要小心。相关指引允许维持或转贷生效日之前的 LRBA，但业内评论提醒，如果解除安排后重新设立，或者贷款金额或标的资产有变，就可能引发它是否仍是同一项安排的疑问，因此需谨慎。这取决于您的具体文件，所以在我们提交任何申请之前，这是要请教您的 SMSF 顾问或律师的问题。

基金仍然可以用自己的现金、在不借款的情况下全额购买住宅房产。这不涉及贷款，所以不是我们安排的业务，但值得知道这个选择存在。

SMSF 申请因文件出问题而失败的情况，远多于因偿还能力。以下的先后顺序，正是顺利获批与来回折腾一个月的区别所在。

1. 一开始就把 SMSF 信托契约弄对。 契约必须允许借款，并允许您提议的安排。贷款机构一开始就会审阅契约，如果申请中途才需要更新契约，会耽误您好几周。请您的顾问在我们提交申请之前、而不是之后确认。
2. 在正式批准之前备妥空壳信托契约。 持有信托及其受托人必须已经存在，合同上也必须写明正确的买方主体。买方主体写错是众所周知的麻烦来源，在某些州还可能带来印花税后果。
3. 一开始就附上 SMSF 成员账户报表。 不要等人要求才提供。贷款机构希望在评估开始时就看到基金的成员余额，迟交是 SMSF 申请停滞最常见的原因之一。
4. 证明转入款项和持续供款。 提供成员账户报表和 SMSF 银行流水，以确认转入款项已到账或正在办理；受薪成员还要提供近期工资单，董事和自雇成员则提供最新的个人报税表，让贷款机构看到供款是持续进行的，而不是假设的。

在提交申请之前把这四样准备齐，其余流程就相对平常了。

SMSF 贷款比普通购房需要更长时间，因为结构必须在交割前就位，而且涉及多方。请比您以为需要的时间更早开始。

1. 先取得意见，再安排融资。 基金到底应不应该持有房产，是您的会计师和财务顾问要回答的问题，而不是我们。这个决定做出之后，我们再安排贷款。
2. 确认途径。 如果是购买，确认房产是否确实符合商业不动产测试。如果是转贷，确认现有安排是否在生效日之前订立，以及转贷应如何安排才能继续符合。
3. 契约与结构。 核查信托契约、设立空壳信托，并在合同上写明正确的买方主体。
4. 申请。 我们把基金的财务报表、各项契约、成员账户报表和合同，提交给目前确实在做 SMSF 贷款的贷款机构，由它们按其自身标准评估。
5. 贷款机构做出决定。 如获批准，会发出文件，大多数贷款机构要求受托人在签署前取得独立的法律和财务意见。审批完全由贷款机构决定。

贷款机构会仔细审查基金的流动性和供款记录。融资是我们的工作；投资策略本身属于您的会计师和财务顾问，我们与他们配合。

可选择的贷款机构比以前少了。业内评论指出，有些贷款机构在法律生效日之前就撤下了 SMSF 住宅产品，正如 2019 年提出类似措施时那样。知道哪些贷款机构确实仍在做这项业务、条件如何，就是我们在这里提供的大部分价值。

流动性是基金最容易出问题的地方。房产是单一的、流动性差的资产，而基金仍然必须支付贷款还款、保险、市政费、维修，以及成员退休时的任何养老金义务。空置或加息都必须由基金持有的现金来消化，因为您不能超出供款上限随意补充资金。

关于现有住宅安排的一个结构性要点：贷款一旦结束，就不能再订立新的住宅 LRBA 来取代它。因此，任何出售或还清的决定，都值得和您的顾问讨论，而不是当作例行公事处理。