反向抵押贷款

拥有自住房、希望在不卖房的情况下动用房屋净值的养老金领取者和退休人士：用于生活开支、房屋改善、护理，或者只是让生活宽裕一些。

大多数贷款机构要求您至少年满五十五岁，提款金额越大，最低年龄往往越高。它通常适合资产多、收入少，打算在家中长期居住，并且已经和受影响的人充分讨论过这个决定的人。

反向抵押贷款让您动用自住房的净值，在贷款结束之前（通常是您卖房或离开这个家的时候）都无需还款。您保留房屋所有权，继续住在熟悉的社区，并保留房产日后的任何增值。

提款方式灵活：一次性提取、定期领取，或两者结合。如果情况有变，也可以自愿还款。

最值得您全神贯注的，是这段期间会发生什么。因为不还款，利息每个月都会加入余额，并且利息本身也会产生利息。债务不是直线增长，而是复利增长，在漫长的退休生活中，它可能增长到当初提取金额的好几倍。下面的示例正好说明了这一点，我们希望您在会面之前、而不是之后看到它。

澳大利亚法律为 2012 年 9 月以后订立的反向抵押贷款提供法定的无负资产保障。只要您遵守了合同条款，您需要偿还的金额就不会超过卖房的净收入。这项保障保护的是您本人。它保护不了的是遗产，因为债务会先从卖房款中偿还，之后才有剩余可以留下。

刻意放慢节奏。这不是一个应该快速办理的产品，这个领域的每家贷款机构都设置了让流程慢下来的步骤。

1. 一次充分的初次沟通。 您需要这笔钱做什么、预计在家中住多久，以及还有谁应该参与这个决定。可以用英文或中文进行，如果您希望，家人也可以在场。
2. 先看替代方案。 换小房子、政府的房屋净值提取计划（Home Equity Access Scheme），或家人的帮助，可能让您付出少得多。如果其中某个更合适，我们会直说。
3. 您可以带走的预测。 我们会向您展示五年、十年、十五年和二十年后的预计余额，以及在不同房价下剩下多少。您可以把这些带回去，慢慢考虑。
4. 独立法律意见。 贷款机构要求您在继续之前取得独立法律意见，有些还要求独立财务意见。这是一种保护，而不是走过场。
5. 申请与估价。 贷款机构按其自身标准评估，并为房产估价。您能提取多少，取决于您的年龄和这份估价。
6. 贷款机构做出决定。 如获批准，会发出文件，资金以一次性款项、定期领取，或按需提取的额度形式发放。审批完全由贷款机构决定。

因为期间不还款，利息会复利增长，余额随时间增加，这会影响您留下的财产。我们会先用浅白的语言解释每一个数字，并鼓励您让家人和法律顾问一起参与决定。

有四件事比利率更重要。债务会复利增长，所以提早提取、大额提取，要比晚些提取、少量提取付出多得多。它可能影响您的养老金（Age Pension），因为虽然房屋本身一般不计入，但提取出来的钱如何持有，会被 Centrelink 评估。它会减少留给家人的财产，有时减少很多。而且如果您需要搬进养老院，贷款一般就要偿还，这可能迫使您在自己没有选择的时机卖房。

定期领取而不是一次性提取，并且只提取需要的金额，可以让复利效应小得多。如果反向抵押贷款确实适合您，通常应该采用这种方式。