过桥贷款

您在现有房子卖出之前就找到了合适的下一个家，或者您想一边住在自己的房子里一边建新房。过桥贷款让您不必放弃那套合适的房产。

最常见的是在市场变动时换大房子的人、不想在两套房子之间租房过渡的换小房者，以及在新地块上建房、同时仍住在旧房子里的人。他们的共同点是时间上的空档，而不是缺乏房产净值。

过桥贷款是一种短期贷款，在您出售现有房产期间为新房购买提供资金。过桥期内通常不需要还款：利息会加入贷款余额，交割时用您的售房款偿还。

峰值债务是您最高点时的欠款：现有房子尚未还清的余额，加上新房的全部购买价，再加上印花税和各项费用。在一段短时间内，您同时背负两套房产。贷款机构会评估全部金额，这也是为什么能获批过桥贷款的人比普通房贷少。

最终债务是旧房卖出、净收入用于还款之后剩下的部分。这个数字会转为新房的普通房贷，也是接下来二十年里必须轻松负担的那个数字。

由于期间不还款，利息会加入余额，并且利息本身也会产生利息。对于金额很大的峰值债务，六个月的复利并不是小数目，下面的示例会清楚地列出来。

过桥贷款的办理时间与普通购房相同，但因为涉及两次交割，顺序更紧凑。以下步骤仅供参考；交割日期由交易各方及其律师商定，而不是由我们决定。

1. 先算数字。 在您出价之前，我们会计算峰值债务，并按保守的售价（而不是您期望的售价）推算最终的财务状况。
2. 申请。 贷款机构按其自身标准评估全部峰值债务，并为两套房产估价。您现有房子的估价，就是检验预期售价的依据。
3. 贷款机构做出决定。 如获批准，会发出正式批准，随后寄来文件。审批完全由贷款机构决定，在正式批准之前都不能确定。
4. 新房交割。 由过桥贷款支付，过桥期随即开始。利息不断累积并加入余额，而不是按期偿还。
5. 旧房卖出。 净收入用于偿还贷款，过桥结束，剩余部分转为新房的普通房贷。

过桥期通常为六到十二个月，风险在于出售。如果您现有的房子没有在这段时间内卖出，或者售价明显低于预期，最终债务就会比计划的多，差额由您承担。延长过桥期由贷款机构决定，而不是您享有的权利。

偿还能力按最终债务评估。如果售房款足以还清贷款、没有剩余债务，一般不需要评估偿还能力；如果还有剩余贷款，就会按您偿还这笔剩余贷款的能力来评估您的财务状况。

过桥期内，贷款机构一般最多借出新旧两套住宅合计价值的 80%；如果抵押物是商业房产，则为合计价值的 70% 至 75%。