购房

您已经拥有或曾经拥有房产，现在要购买下一个自住的地方。也许是为了更大的空间而换大房子，也许是房子太大了想换小，或者因为工作搬到另一个城市。这不是您第一次买房，也不是投资。

如果这是您的第一套房产，相关的政府计划和首付规定差别很大，所以我们在首次购房者页面单独作了说明。如果您打算保留现在的房子并出租，那就属于投资贷款，评估方式又有所不同。

第二次买房的人通常了解房贷怎么运作，却低估了自上次借款以来变化有多大。以下是真正重要的决定。

先买还是先卖。 这是最大的问题，关乎风险而不是钱。先卖，您就确切知道自己的预算，期间可能需要找地方暂住。先买，您可以保住想要的房子，但要同时持有两套房产一段时间，通常通过过桥贷款。没有放之四海皆准的答案，只有适合您所在市场和您风险承受能力的答案。

固定、浮动还是分拆。 固定利率换来确定性，但牺牲灵活性：提前退出要付提前终止费用，额外还款通常也有上限。浮动利率随市场变动，可以提前还款。分拆则两者兼有，适合想要可预期的底线、又不想把一切都锁死的人。

抵消账户还是重提。 抵消账户（offset）里的余额可以减少应付利息，同时这笔钱仍随时可用。对于手头有现金储备的人来说，它通常比小幅的利率折扣更有价值。重提（redraw）的作用类似，但资金一般没那么容易取用。

期限。 把剩余余额重新设为三十年期限，月供会很宽松，但总成本会高出不少。如果您现有贷款还剩二十年，值得有意识地考虑保留这个期限，而不是默认处理。

融资可以在几周内安排好，真正花时间的是找房子。以下步骤仅供参考，评估和估价的时间由贷款机构决定，而不是我们。

1. 先确定借款能力。 您现在能借多少。即使收入不变，这个数字往往也和上次不同，因为评估利率和生活开支基准都变了。
2. 决定先后顺序。 先买还是先卖；如果先买，是用过桥贷款还是争取较长的交割期更好。
3. 预批。 出价之前最好先拿到，尤其是拍卖，因为拍卖没有冷静期。预批是有条件的，可能被撤回，有效期一般约三个月。
4. 出价，然后正式申请。 签订合同后，贷款机构会按其自身标准评估，并为房产估价。
5. 贷款机构做出决定。 如获批准，会发出正式批准，随后寄来贷款文件。审批完全由贷款机构决定，在正式批准之前都不能确定。
6. 交割。 您的过户律师和贷款机构与卖方完成交割。如果您同时在卖房，两次交割通常会安排在一起。

拍卖出价是无条件的。没有冷静期，也没有以获得贷款为前提的条款，所以如果落槌后贷款没批下来，您可能会损失定金。拍卖前拿到预批几乎是必需的，但预批仍然不涵盖具体的那套房产。

估价低于合同价格，是最常见的临门意外。贷款机构按它的估价放贷，而不是按您同意支付的价格，所以差额就变成您要在短时间内筹集的额外首付。

您上次能借多少，参考价值不大。评估利率、开支基准以及对信用卡额度的处理都收紧了，一张不用的信用卡额度对借款能力的影响，可能比人们预想的大。

首付之外的费用也要做好预算。买一套 $850,000 的房子，印花税和交割费用可能接近 $30,000，而且都要在交割前或交割时支付，而不是之后。