建房贷款

您要建一套新房自住、投资新建房产，或扩建现有房产。受薪员工（PAYG）和自雇借款人都可以申请建房贷款。

最常见的有三种情况：买地建房、在自己已有的地块上拆旧建新，以及规模太大、普通增贷无法覆盖的大型装修或扩建。三种情况的融资方式相同，但估价和首付的计算有所不同。

普通房贷一次性放款。建房贷款则按实际完成的工程分阶段放款，这会改变三件事。

您只为已提取的金额付利息。 而不是全部获批金额。在建房期间，这让持有成本明显低于账面上看起来的数字，下面的示例会说明。

建房期间通常只还利息。 本金还款一般在竣工、贷款转为普通房贷后才开始。如果您在建房期间同时付房租或现有房贷，这段重叠期的支出，才是决定项目是否轻松的数字。

贷款机构估价的是建成后的房子，而不是工地。 审批依据是土地价值加上固定总价合同下建成房屋的价值，这就是为什么合同和图纸与您的收入同样重要。

放款按标准的施工进度阶段进行：定金、地基、框架、封顶（lock-up）、内部装修和竣工。每个阶段都需要建筑商的发票，大多数贷款机构在放款前还会要求检查或估价。

审批时间与普通房贷相近；让建房贷款周期变长的是施工本身。以下步骤仅供参考，除第一步外，每一步的时间都由贷款机构、估价师或建筑商决定，而不是我们。

1. 与建筑商签约之前。 先和我们谈谈。贷款机构接受什么样的建筑合同，决定了您应该签哪一种合同，而在签字之前把它做对，要比签字之后容易得多。
2. 申请。 我们连同图纸、规格说明和固定总价的建筑合同一起提交申请。贷款机构按其自身标准评估您的收入，并安排对建成后的房屋进行估价。
3. 贷款机构做出决定。 如获批准，会发出正式批准，随后寄来文件。审批完全由贷款机构决定，在正式批准之前都不能确定。
4. 土地交割，然后开工。 贷款机构通常持有相当于建筑成本 100% 的抵押，您自己出的资金则全部用于土地。
5. 分期放款。 每个阶段，建筑商开具发票，贷款机构检查或估价，然后放款。我们会在每个阶段跟进，确保放款不会耽误您的建筑商。
6. 竣工。 最终检查并取得入住证明后，贷款转为普通房贷，开始偿还本金。

每期进度款都需要签核才能放款，延误可能会拉长只还利息的期间。固定总价的建筑合同，比成本加成合同更容易获批。

预算最容易在工程变更上超支。合同签订后增加的任何项目，一般都不在已获批的贷款范围内，所以必须用您自己的现金支付，或者再提交一次申请，而贷款机构不一定会批准。签约前确定好规格，比任何利率谈判都更有价值。

建筑商风险是真实存在的。如果建筑商在施工中途破产，您可能会面对一栋未完工的房子、已提取的债务，以及一项需要追讨的索赔。请核实建筑商的执照和过往记录，确认已购买住宅建筑保险，并保留好应急预算，而不是把它花在升级配置上。

大多数贷款机构要求在规定期限内完工，通常为十二到十八个月。严重延误可能需要贷款机构同意延期。