首次购房者

您从未在澳大利亚拥有过房产，正在弄清楚自己能不能买、需要多少钱，以及有没有适用的政府计划。大多数人来的时候，手里有一个大概的储蓄数字，却不知道够不够。

值得比大多数人更早地和贷款经纪谈谈。有用的那次对话，不是在您找到房子之后，而是在您开始看房之前，弄清楚您能借多少、实际需要存多少，以及您符合哪些计划的资格。

几乎每个人都以为难的是负担还款。对大多数首次购房者来说，还款是可以应付的，真正要花好几年的是首付。这就是为什么帮助首次购房者的政府计划，几乎都针对首付而不是利率。

百分之二十是贷款机构不再收取贷款保险（LMI）的门槛。LMI 是一次性保费，保护的是贷款机构而不是您，金额可能高达数千澳元。存够 20% 就能完全避免。

百分之五能让您提早好几年入市，在首次购房担保计划下，由政府为差额作担保，因此不收 LMI。名额有限，且须符合资格条件；因为贷款更大，还款也更高。下面的示例会如实列出两种情况。

担保人是第三种途径。由父母用其房产的净值作为额外抵押，让您无需支付 LMI 就能借款。这种方式效果很好，但如果您无法还款，他们的房产就有风险，所以所有相关的人都应该先各自寻求独立意见。

是等存够 20% 更好，还是用 5% 早点买更好，取决于您存钱期间房价如何变化，而这没有人知道。这确实需要判断，而不是有标准答案的问题。我们会把两种情况都摊开来讲，而不是把您推向更大的贷款。

澳大利亚的首次购房资助来自两个地方：联邦政府，以及您所在的州或领地。有些组合可以叠加，有些不行，而且规则经常变化。

首次购房担保计划（First Home Guarantee）。 联邦计划。让符合资格的首次购房者以较少的首付买房，由政府向贷款机构担保差额，因此无需支付 LMI。名额有上限，并按地区设定房价上限。

家庭购房担保计划（Family Home Guarantee）。 联邦计划。类似的安排，面向符合资格的单亲家长，首付要求更低。

首次置业补助（First Home Owner Grant）。 各州自行规定。一笔现金补助，一般只适用于新建房屋，金额和规则在每个州和领地都不同。

印花税减免。 各州自行规定，往往是所有项目中能省最多的一项。门槛会随州预算变化，所以请查核您所在州目前的情况，而不要依赖朋友两年前付了多少。我们的印花税计算器涵盖每个州，并包含首次购房者减免。

资格、上限和名额由政府设定，变化时往往不会提前多少通知。我们会核实目前适用于您情况的规定，而不是照着一张清单来办。

从第一次沟通到拿到钥匙，通常需要三到六个月，大部分时间花在找房子上，而不是安排贷款。以下步骤仅供参考。

1. 弄清楚自己的情况。 借款能力、包括各项费用在内实际需要的首付，以及您符合哪些计划。免费，值得在看任何一套房之前先做。
2. 改善能改善的地方。 注销不用的信用卡、还清一笔小额债务，或者用几个月时间整理开支，对借款能力的帮助可能比找更低的利率还大。
3. 预批。 让您在出价时清楚自己的上限。预批是有条件的，可能被撤回，通常约三个月后失效，所以它是一个有力的迹象，而不是承诺。
4. 出价并正式申请。 签订合同后，贷款机构会按其自身标准评估申请，并为房产估价。
5. 贷款机构做出决定。 如果贷款机构批准，会发出正式批准，随后寄来贷款文件。审批完全由贷款机构决定，在正式批准之前都不能确定。
6. 交割。 您的过户律师和贷款机构与卖方完成交割，房产就是您的了。

首付不是您唯一需要的现金。印花税、过户律师费、房屋检查和贷款机构费用都要在交割前支付，这也是很多以为存够了的人后来发现不够的原因。从一开始就把它们算进预算。

预批是有条件的。它不是保证，如果您的情况有变可能被撤回，而且它不涵盖具体的房产。即使贷款机构批准了您，如果估价偏低，或者房产类型是它不愿放款的，它仍然可能拒绝那套房子。

申请前三到六个月要留意自己的开支。贷款机构看的是您真实的交易记录，而不是估计。经常使用先买后付、赌博交易，以及很高的未使用信用卡额度，都会降低您能借的金额。

买第一套房时借到上限，很少是明智的。利率会变动，按今天利率很轻松的贷款，利率高两个百分点时未必如此。贷款机构会做这项测试，您也值得自己测试一下。