投资贷款

第一套投资房还是第五套，受薪（PAYG）还是自雇。如果您在建立房产组合，贷款结构和利率同样重要。

我们最常见到的人，是在自住房积累了净值之后买第一套投资房的人、买第二或第三套房时发现银行不如上次积极的人，以及搬出自住房、打算保留并出租的人。从外面看这些情况很相似，但每一种都是不同的贷款问题。

利率最受关注，但以下五点通常对房产组合十年间的表现影响更大。

以谁的名义购买。 贷款机构对每种借款主体的看法都不同：个人借款人、经营公司、全权信托和单位信托，评估方式各不相同。

只付利息还是本息同还。 只付利息可以降低每月成本，对某些投资者来说也符合其持有房产的方式。但这也意味着余额没有减少，只付利息期结束后剩余期限变短，还款额会大幅上升。下面的示例展示了这项取舍的两面。

首付如何筹集。 用自住房的净值而不是现金很常见，但关键在于两套房产最后是否形成交叉抵押。交叉抵押会把几套房产绑在一起，日后出售其中一套或转走其中一笔贷款，都可能困难得多。

哪家贷款机构最能看懂您。 各贷款机构在计算多少租金收入、如何看待负扣税（negative gearing），以及如何评估您现有债务的还款方面都不同。同一份申请，仅仅因为这些政策，就可能在一家通过、在另一家被拒。

为下一次购买留出空间。 今天行得通的结构，可能会挡住下一次购买。如果您告诉我们还有下一套，这就是我们首先考虑的部分。

如果申请推进并获批，从第一次沟通到无条件批准通常需要四到六周。以下步骤仅供参考：评估和估价的时间由贷款机构决定，而不是我们。

1. 沟通。 一次没有义务的讨论，内容包括您的财务状况、您要买什么，以及您接下来的打算。我们会在这里了解这次之后是否还有下一次购买。
2. 结构与借款能力。 我们在所有贷款机构中模拟各种方案：只付利息与本息同还、抵消账户，以及每家贷款机构如何看待租金收入和现有债务。您可以看到每种结构对每月成本和总成本的影响。
3. 预批。 如果有助于您更有把握地出价或议价，我们会先安排预批。预批是有条件的，可能被撤回，所以它是一个有力的迹象，而不是承诺。
4. 申请与估价。 选定房产后，贷款机构会按其自身标准评估申请，并为房产估价。估价低于购买价，所需的首付就会改变。
5. 贷款机构做出决定。 如果贷款机构批准，会发出正式批准，随后寄来贷款文件。审批完全由贷款机构决定，在正式批准之前都不能确定。

对投资者的偿还能力缓冲要求更严格，结构上的决定也可能带来税务后果。我们负责安排融资，其余部分与您的会计师配合。

有三件事比稍高的利率让投资者付出更多。交叉抵押，因为它让您失去单独出售或转贷其中一套房产的自由。只付利息期结束时没有计划，因为无论租金有没有变，还款额的上升都会到来。以及依赖假设没有空置、没有加息、没有维修年份的租金收入。

房价有涨也有跌。按乐观估价确定的贷款额，一旦市场反向变动，很快就会变得吃力，尤其是首付来自房产净值而不是现金的情况。